Návratnost investice (ROI): Jak měřit základní ukazatel úspěšnosti vašich investic

Ať už se ve světě investic vyznáte, nebo nikoliv, určitě víte, že investovat je v dnešní době z různých důvodů moudré. Než se do toho ale pustíte, je dobré mít alespoň základní přehled – a sem spadá i vědět, co znamenají některé ze základních investičních pojmů. Dnes si rozebereme návratnost investice (ROI). Co to je, jak ho vypočítat a jakou má pro vás v praxi hodnotu? Existují i jiné investiční ukazatele? A který používáme my v InvestBay? Zjistěte v článku.

Co je ROI (návratnost investice)?

ROI (Return on Investment neboli návratnost investice) je ukazatel výkonnosti investice, s jehož pomocí můžete vyhodnotit její efektivitu nebo ziskovost, případně porovnat efektivitu několika různých investic. Jak? Využívá poměr nákladů na investici vs. návratnost (resp. výdělek).

Co ovlivňuje ROI?

Mezi klíčové faktory ovlivňující ROI patří:

• počáteční výše investice, 
• průběžné náklady na údržbu a 
• peněžní tok generovaný investicí.

Vzorec pro výpočet ROI

Čistý zisk (nebo v tom horším případě ztrátu) investice vydělíte jejími původními náklady a pak toto číslo vynásobíte 100. Získáte procento. Čím vyšší je, tím je investice výnosnější.

Ukažme si to na příkladu, resp. konkrétním výpočtu návratnosti investice u běžné koupi investiční nemovitosti.

Příklad: Investice do nemovitosti

1. Počáteční investice:

• Kupní cena nemovitosti: 2,500,000 Kč
• Náklady na renovaci: 200,000 Kč
• Právní a administrativní poplatky: 50,000 Kč
• Celkové počáteční náklady: 2,750,000 Kč

2. Příjmy z investice:

• Roční nájemné: 150,000 Kč
• Předpokládaný roční růst hodnoty nemovitosti: 3 % (75,000 Kč ročně)
• Celkový roční výnos: 150,000 Kč + 75,000 Kč = 225,000 Kč

3. Provozní náklady:

• Roční údržba a správa: 20,000 Kč
• Pojištění: 10,000 Kč
• Daně: 5,000 Kč
• Celkové roční provozní náklady: 35,000 Kč

4. Čistý roční příjem z investice:

• 225,000 Kč (celkový roční příjem) - 35,000 Kč (provozní náklady) = 190,000 Kč

5. ROI výpočet

• ROI = (Čistý roční příjem / Počáteční investice) * 100
• ROI = (190,000 Kč / 2,750,000 Kč) * 100
• ROI = 6.91 %

Výsledek:

Návratnost investice (ROI) je 6.91 % ročně. Tento výpočet zahrnuje jak příjmy z nájmu, tak předpokládaný růst hodnoty nemovitosti.

Z naší zkušenosti lidé u ROI často chybují v tom (zejména u kalkulace ROI nemovitostí), že 60% návratnost často zaměňují se 40% ztrátou. ROI 60 % znamená, že jste vydělali 60 % nad vaši původní investici.

Význam ROI pro investory

ROI je oblíbenou metrikou díky své univerzálnosti a jednoduchosti. V podstatě jej můžete použít jako základní měřítko ziskovosti jakékoliv investice, a to poměrně rychle.

Přesto je ROI jen jedním z mnoha investičních ukazatelů, které se používají k hodnocení výkonnosti investic. 

Doba návratnosti investice

Hned druhým nejčastějším je tzv. Payback Period neboli doba návratnosti investice. Ta měří, jak dlouho trvá, než se investice zaplatí ze získaných peněžních toků. Nebere však úvahu výnosy po návratnosti ani časovou hodnotu peněz. 

Doba návratnosti investice: Vzorec

Za předpokladu, že jsou roční peněžní roky stejné:

Doba návratnosti = počáteční investice / roční peněžní tok

přičemž výsledek (návratnost investice) je v letech.

Výpočet doby návratnosti investice pak vypadá následovně: 

Pokud investujete 10 000 Kč a očekáváte roční peněžní tok 2 000 Kč, doba návratnosti je 10 000 Kč / 2000 Kč ročně = 5 let.

Srovnání ROI s dalšími investičními ukazateli

Níže je srovnání ROI s dalšími významnými investičními ukazateli. Najdete mezi nimi vysvětlen i ten, který používáme my v InvestBay pro kalkulaci odhadu výnosu – IRR.

1. ROE (Return on Equity): Měří návratnost vlastního kapitálu, tj. kolik zisku generuje společnost na každou korunu vlastního kapitálu.
   Zatímco ROI hodnotí celkovou výkonnost investice bez ohledu na zdroj financování, ROE se zaměřuje pouze na výnosnost vlastního kapitálu. ROE je užitečný pro akcionáře, kteří chtějí vědět, jak efektivně se jejich investovaný kapitál využívá.
    
2. ROA (Return on Assets): Měří, jak efektivně společnost využívá svá celková aktiva k generování zisku.
   Zatímco ROI měří návratnost na celkovou investici, ROA se zaměřuje na efektivitu využití aktiv společnosti. ROA je užitečný pro hodnocení, jak dobře společnost využívá své zdroje k vytváření zisku.
    
3. IRR (Internal Rate of Return): Jedná se o diskontní sazbu, při které se čistá současná hodnota (NPV) všech peněžních toků (příjmů a výdajů) z investice rovná nule. Tento ukazatel používáme v InvestBay pro kalkulaci a odhad budoucích výnosů. Jinými slovy: To, co uvádíme v sekci jako odhadovaný výnos, je IRR.
   IRR bere v úvahu časovou hodnotu peněz a poskytuje složenou roční míru návratnosti. Na rozdíl od jednoduchého ROI, který nebere v úvahu čas, IRR poskytuje hlubší pohled na potenciální výnosy investice v průběhu času.
    
4. NPV (Net Present Value): Představuje rozdíl mezi současnou hodnotou peněžních toků přijatých z investice a současnou hodnotou peněžních toků vynaložených na investici.
   NPV poskytuje absolutní měření ziskovosti a bere v úvahu časovou hodnotu peněz. ROI je procentuální ukazatel a je jednodušší na výpočet, ale nemusí poskytnout tak komplexní pohled na investici jako NPV.

Každý z těchto ukazatelů má své specifické použití a poskytuje různé pohledy na výkonnost investice. Investoři často používají kombinaci těchto ukazatelů, aby získali komplexní přehled o potenciálu a rizicích investice.

Co je dobrá návratnost investice do nemovitosti?

Neexistuje žádné univerzální měřítko, které by na první dobrou řeklo, co je dobrá návratnost do investice. Ovlivňuje ji totiž několik faktorů. 

• Tolerance k riziku: Investoři se liší v ochotě tolerovat riziko. Ti, kteří se více vyhýbají riziku, mohou akceptovat nižší návratnost investic výměnou za větší stabilitu a předvídatelnost svých investic. Na druhé straně investoři tolerantní k riziku mohou usilovat o vyšší návratnost investic, ale jsou ochotni akceptovat větší nejistotu a volatilitu.
   
• Doba trvání investice: Časový horizont investice hraje významnou roli při určování toho, co lze považovat za dobrou návratnost investice. Dlouhodobější investice obvykle vyžadují vyšší ROI, aby ospravedlnily vázání kapitálu na delší dobu. Krátkodobé investice mohou nabízet nižší návratnost investic, ale poskytují likviditu a flexibilitu.
   
• Odvětvové normy: Různá odvětví mají různá očekávání ohledně návratnosti investic na základě faktorů, jako jsou podmínky na trhu, konkurenční prostředí a regulační prostředí. Například odvětví s vysokými bariérami vstupu nebo značnými kapitálovými požadavky mohou vyžadovat vyšší návratnost investic, aby přilákala investice.
   
• Osobní cíle: V konečném důsledku to, co se považuje za „dobrou“ návratnost investice, závisí na konkrétních finančních cílech investora. Ať už se investoři snaží o akumulaci majetku, generování příjmu nebo zachování kapitálu, měli by svá očekávání ohledně návratnosti investic přizpůsobit svým individuálním cílům a okolnostem.

Návratnost investice u InvestBay

Výnos z investice do nemovitosti u InvestBay se mírně liší – není lineárně v čase. Má dvě složky: 

• nájem
• celkové zhodnocení v ceně

U každé z našich nabízených investičních nemovitostí přesně vidíte očekávané roční zhodnocení nemovitosti i očekávaný roční výnos z nájmu ve vztahu k hodnotě nemovitosti. Vypočtené hodnoty vycházejí z naší důkladné analýzy.

Nájem získáváte průběžně, ale jedná se spíše o menší částky. Popravdě u žádných našich aktuálních nemovitostí není tou dominantní složkou.

Celkové zhodnocení v ceně (resp. kapitálový nárůst) pak tvoří většinu vašeho výnosu a realizuje se na konci při prodeji.

Více si přečtěte na naší stránce Jak to funguje. 

Jak vybíráme v InvestBay nemovitosti my?

Na to máme v týmu ty nejpovolanější – náš realitní expert Andrew Thompson se na nemovitostním trhu pohybuje přes 27 let. Na čem si při výběru nemovitostí zakládáme?

• Držíme se několika osvědčených kritérií, která vychází z našich dlouholetých zkušeností v této oblasti.
• Vybíráme si pouze projekty/nemovitosti, které už stojí a ke kterým máme dostatek dat k posouzení jejich výnosnosti.
• I přesto, že hledáme projekty s co největším zhodnocením, když z projektu cítíme vysoké riziko, dáme přednost jinému. Děláme zkrátka vše pro to, aby vaše peníze vydělávaly.

Vyzkoušejte to. Jsme tak transparentní, jak jen můžeme, a tak víte, do čeho jdete. Zaregistrujte se ještě dnes a prohlédněte si aktuální nabídku investic. Můžete začít u 2 500 Kč, ale jistě brzy na vlastní kůži pochopíte výhody investice u InvestBay a zainvestujete více.