Investice do nemovitostních fondů: Detailní a pochopitelný průvodce (nejen) pro začátečníky

Investice do nemovitostí jsou populární, ale nejedná se o zrovna jednoduchou záležitost. Koupit si investiční byt napřímo, nebo raději investovat do realitního fondu? Jakou roli hraje v této situaci InvestBay? Přečtěte si náš komplexní článek, po jehož přečtení budete mít hned jasno o všech výhodách, nevýhodách i fungování jednotlivých možností.

Co je to realitní/nemovitostní fond

Nemovitostní fond je druh investičního fondu, který shromažďuje peníze od mnoha investorů a používá je k nákupu, správě a prodeji nemovitostí (domy, byty, kanceláře a komerční prostory). 

Cílem je generovat zisk z pronájmu nebo zvýšení hodnoty nemovitostí, přičemž se tyto výnosy rozdělují mezi investory podle toho, kolik kdo do fondu vložil. 

Je to tedy způsob, jak mohou lidé investovat do nemovitostí i s menšími obnosy, než by potřebovali na koupi celé nemovitosti sami.

Typy nemovitostních fondů

Podle struktury se dělí na:

• Otevřené fondy (Open-End Funds): Vysoce likvidní investiční fondy, které průběžně přijímají nové investory a umožňuje jim zpětný odkup podílů.
• Uzavřené fondy (Closed-End Funds): Investiční fondy s nízkou likviditou, které mají omezený počet podílů. Ty se vydají na začátku a poté se již do něj noví investoři nepřijímají. Je možné s nimi následně obchodovat pouze na sekundárním trhu.

Podle způsobu obchodování zase na:

• Veřejné fondy (Publicly Traded Funds): Akcie nebo podíly těchto fondů jsou obchodovány na veřejných burzách.
• Soukromé fondy (Private Funds): Tyto fondy nejsou obchodovány na veřejných burzách a jsou přístupné pouze kvalifikovaným nebo institucionálním investorům. To znamená, že typičtí retailoví investoři nemají přístup k těmto fondům.

Struktura nemovitostního fondu

Realitní investiční fond je komplexní systém s pevně danou strukturou a rolemi. Všichni společně zajišťují efektivní správu fondu i výnosnost investic. V rámci nemovitostního fondu existují:

1. Investoři: Lidé nebo instituce, kteří vkládají své peníze do fondu. Každý investor obdrží podíly fondu.
2. Manažeři fondu: Odborníci, kteří spravují fond. Jejich úkolem je vybírat a nakupovat vhodné nemovitosti, spravovat je, a nakonec je prodávat, pokud je to výhodné.
3. Správci nemovitostí: Profesionálové nebo firmy, které se starají o každodenní údržbu a správu nemovitostí. To zahrnuje hledání nájemníků, vybírání nájmu, opravy a údržbu.
4. Právníci a účetní: Právníci se starají o všechny právní aspekty spojené s nákupem, prodejem a pronájmem nemovitostí. Účetní se starají o finanční řízení fondu, vedení účetnictví a daňové záležitosti.
5. Investiční výbor: Skupina odborníků, kteří dohlíží na strategii fondu, schvalují investice a zajišťují, že fond dodržuje své investiční cíle a pravidla.

Jak funguje nemovitostní fond: Krok za krokem

1. Investoři vloží své peníze do fondu realit

Za to obdrží podíly fondu.

2. Manažeři fondu vybírají vhodné nemovitosti

Fondy získávají nemovitosti skrze proces, který zahrnuje mnoho odborných kroků. Všechny však směřují k jedinému: k maximalizaci výnosů a zároveň minimalizaci rizik pro investory. 

Fondy mají předem stanovená kritéria pro výběr nemovitostí, která mohou zahrnovat lokalitu, typ nemovitosti (rezidenční, komerční, průmyslová), velikost, stáří, stav a potenciál pro zvýšení hodnoty. 

Manažeři fondu pak na základě těchto kritérií důkladně prozkoumají trh, aby identifikovali oblasti a typy nemovitostí, které mají potenciál pro růst hodnoty a stabilní příjem. Prozkoumají ekonomické faktory, demografické trendy, nabídku a poptávku na trhu, úroveň nájemného a další faktory, které ovlivňují hodnotu a výnosnost nemovitostí. Sestaví seznam potenciálních nemovitostí, které odpovídají investičním cílům fondu.

Poté probíhá tzv. due diligence (hloubková prověrka):

• Finanční prověrka: Zahrnuje kontrolu finančních výkazů, výnosů z nájmu, provozních nákladů a historie nemovitosti.
• Technická prověrka: Zahrnuje inspekce budovy, posouzení jejího technického stavu, stavu infrastruktury a případných nutných oprav.
• Právní prověrka: Zahrnuje kontrolu právního stavu nemovitosti, jako jsou vlastnická práva, případné zástavy, závazky a spory.

Jakmile nemovitost projde prověrkou, začne vyjednávání o kupní ceně a podmínkách transakce, termínech plateb, zárukách a případných opravách před převzetím nemovitosti.

3.Nákup nemovitosti

Po úspěšném vyjednání se podepisuje kupní smlouva, která stanoví všechny podmínky nákupu. Fond využije prostředky od investorů nebo si může půjčit peníze (např. prostřednictvím hypotečního úvěru) na financování nákupu.

Jak se fondy financují?

Nemovitostní fondy jsou financovány různými způsoby, které zahrnují jak vlastní kapitál od investorů, tak dluhové financování. Nejčastěji se využívá:

• Vlastní kapitál od individuálních nebo institucionálních investorů (banky, pojišťovny, penzijní fondy, nadace a další velké finanční instituce).
• Primární úpisy akcií (IPO) a tzv. follow-on offerings v případě, že je fond veřejně obchodovaný.
• Dluhové financování skrze hypoteční úvěry, dluhopisy či mezaninové financování (hybridní forma financování, která kombinuje prvky dluhu a vlastního kapitálu).

Následně se dokončí právní převod vlastnictví nemovitosti na fond. Nemovitost je začleněna do portfolia fondu a začíná se spravovat dle stanovených plánů.

4. Správci nemovitostí se starají o každodenní provoz, pronajímají nemovitosti, vybírají nájem a starají se o údržbu

Správa nemovitostí v rámci nemovitostního fondu je komplexní proces, který zahrnuje různé aspekty od zajištění pronájmu nájemníkům až po účetnictví. Správci fondu pak hrají klíčovou roli v zajišťování toho, aby nemovitosti generovaly stabilní příjem a aby jejich hodnota rostla.

Co všechno zajišťují správci nemovitostí?

• Pronajímají ji: Vyhledávají nájemníky, vyjednávají a připravují nájemní smlouvy, zajišťují jejich podpis a dodržování, řeší problémy a dotazy nájemníků, zajišťují komunikaci a udržují dobré vztahy. Zároveň analyzují trh a stanovují nájemné na úrovni, která maximalizuje výnosy, aniž by odradila potenciální nájemníky.
• Provádí údržbu a opravy: Zajišťují pravidelné kontroly a údržbu budov, aby byly v dobrém stavu a splňovaly všechny bezpečnostní a hygienické normy. V případě, že je to potřeba, organizují opravy a renovace, a dohlížejí na kvalitu provedených prací. Také plánují a realizují vylepšení nemovitostí, aby zvýšili jejich hodnotu a atraktivitu.
• Finančně nemovitost spravují: Vedou přesné účetnictví, správu příjmů z nájmů, sledování výdajů a zajištění, že všechny finanční transakce jsou správně evidovány. Spravují platby nájemného a zajišťují, že nájemníci platí včas. Připravují a sledují rozpočty pro každou nemovitost a celkový fond.
• Hlídají dodržování právních a regulačních záležitostí: Zajišťují, že všechny nemovitosti splňují místní zákony a předpisy, včetně stavebních předpisů a bezpečnostních norem. Řeší také právní záležitosti, jako jsou spory s nájemníky, a zajišťují právní ochranu fondu.
• Zároveň hledají způsoby, jak efektivně snižovat náklady na provoz a údržbu nemovitostí.

5.Příjem z nemovitostí 

Příjmy z pronájmu nebo prodeje nemovitostí jsou shromažďovány fondem. Tyto příjmy se pak rozdělují mezi investory po odečtení nákladů a poplatků za správu.

6.Výplata investorům

Zisky fondu se pravidelně vyplácejí investorům v podobě dividend nebo růstu hodnoty jejich podílů.

Investice do nemovitostního fondu vs. Koupě investičního bytu

Rozdíly mezi nemovitostním fondem a přímou investicí do nemovitostí jsou značné. Týkají se zejména: 

• likvidity
• diverzifikace
• správy
• nákladů
• rizika

TIP: Více o investičních bytech si přečtěte v našem článku.

Jak se liší InvestBay od nemovitostního fondu?

InvestBay se oproti klasickým realitním fondům, kterým jsme se dosud věnovali v článku, liší zejména svým přístupem. Základní rozdíly by se daly shrnout do těchto bodů: 

1. Oproti InvestBay, fondy většinou kupují větší projekty a zaměřují se na SPV spíše než než menší aktiva. 
2. S InvestBay víte přesně, do jaké nemovitosti investujete i všechny relevantní informace. Na 100% transparentnosti a informovanosti si zakládáme a svým způsobem trh vzděláváme. 
3. Minimální výška investice u InvestBay je 2 500 Kč (100 eur). Tomu se běžné realitní fondy nemohou vyrovnat – běžně bývají násobně vyšší. Nicméně jako s každou investicí: Čím více zainvestujete, tím větší výnos získáte – a zrovna investice do nemovitosti je jednou z těch méně rizikových (například oproti akciím).
4. U InvestBay jste nepřímo vlastníkem nemovitosti se všemi výhodami. Jste součástí rozhodovacího procesu o podstatných náležitostech. Můžete si sami vybrat, co chcete, a co ne. Zároveň můžete nemovitost aktivně využít a podívat se tam. Na rozdíl od podílových fondů, kde si jako investor kupujete podílový list daného fondu a svěřujete tak své peníze manažerovi fondu, při investici do nemovitostí na InvestBay kupujete přímo dílčí fragmenty nemovitosti. Své investice tak máte plně pod kontrolou. 

Zajímá vás, kolik můžete s InvestBay vydělat? Spočítejte si návratnost investice na naší investiční kalkulačce!

Jak vybrat správný realitní fond?

Ke konci dubna 2024 působilo na území ČR 144 nemovitostních fondů (zdroj dat: ČNB). Jak si tedy vybrat ten, do kterého zainvestujete vaše peníze? Jistě není potřeba zdůrazňovat, že takové rozhodnutí vyžaduje pečlivé zvážení několika klíčových faktorů. 

Jakmile si stanovíte vaše osobní investiční cíle a nastudujete si, jaké typy realitních fondů existují, přichází na řadu jejich prověření.

• Zkontrolujte si historickou výkonnost, stabilitu výnosů, reputaci správce, poplatky u vybraných fondů i úvěrové zatížení nemovitostí.
• Analyzujte portfolio fondu. Podívejte se, do jakého typu nemovitostí fond investuje a v jakých geografických oblastech. Dobře diverzifikované portfolio může snížit riziko.
• Ujistěte se, že rizikový profil fondu odpovídá vašemu vlastnímu rizikovému apetitu. Některé fondy mohou investovat do rizikovějších projektů s potenciálně vyššími výnosy.
• Zkontrolujte si také daňové aspekty vybraných fondů.

TIP: Nevyznáte se ve všech těch zkrátkách? Sepsali jsme pro vás slovník nejčastěji využívaných pojmů a zkratek:

• NAV (Net Asset Value) – Velikost fondu - hodnota vlastního kapitálu fondu / Čistá hodnota aktiv fondu po odečtení všech závazků. NAV na akcii se používá k ocenění podílů fondu.
• Yield – Rentabilita nemovitostí, neboli poměr čistého inkasovaného ročního nájmu a hodnoty nemovitostí
• LTV (Loan to Value) – Úvěrové zatížení nemovitostí / poměr úvěru k hodnotě nemovitosti, používaný při hodnocení rizikovosti úvěru
• WAULT (Weighted Average Unexpired Lease Term) – průměrná doba do konce nájemních smluv
• TER (Total Expense Ratio) – celkové roční náklady na správu fondu 

Pak už jen zjistěte, jak snadno můžete své podíly prodat i zda minimální požadovaná investice odpovídá vašim finančním možnostem. Pokud si nejste jisti, jak vybrat správný fond, nebo potřebujete více informací, neváhejte se poradit s finančním poradcem nebo odborníkem na investice do nemovitostí. Dobře informovaný výběr vám může pomoci maximalizovat výnosy a minimalizovat rizika spojená s investicemi do nemovitostí.

S InvestBay je vše transparentní, přehledné a jasné. Stačí řádně prozkoumat aktuální nabídku investičních nemovitostí s jejich detailním popisem a investovat, kolik je ve vašich aktuálních možnostech.